부동산 투자 시장에서 오피스 빌딩의 용도 전환, 즉 '컨버전' 전략이 주목받고 있다. 이는 기존 자산의 용도를 변경함으로써 더 높은 수익을 추구할 수 있는 방안으로, 최근 여러 사례가 이를 뒷받침하고 있다. 특히, 두산건설의 논현 사옥은 데이터센터로의 변신이 가능하며, 서울스퀘어는 호텔로의 변환을 추진하고 있다.

이지스자산운용과 매각 주관사인 CBRE코리아, 세빌스코리아는 최근 두산건설 사옥의 일부를 에지 데이터센터로 전환해 매각할 수 있다는 점을 원매자들에게 알렸다. 에지 데이터센터는 최종 사용자와 가깝게 위치하여 소규모 면적을 임대할 수 있는 시설로, 이는 데이터 수요에 대한 즉각적인 대응이 가능하다는 장점이 있다. 두산건설 사옥의 경우, 지하 1층부터 지상 2층 및 7층부터 20층까지의 구조가 소형 데이터센터를 설치할 수 있는 여지를 제공한다. 또한, 이 건물은 2028년까지 두산건설과 마스터리스 계약을 통해 안정적인 임대 수익을 달성할 수 있는 기회를 원매자에게 제시한다.

한편, 영등포구 당산동의 TCC동양타워는 우수한 위치 조건을 갖추고 있다. 여의도, 가산디지털단지, 상암 디지털미디어시티 인근에 위치하여 데이터센터로의 용도 전환 가능성이 크다. 이 건물의 일부를 리모델링하거나 신규 데이터센터로 건축한다면, 실질적인 운용 수익을 얻을 기회가 증가할 것이란 분석이다.

호텔로의 변환이 이루어지는 사례도 늘고 있다. ARA코리아자산운용과 NH투자증권은 서울스퀘어의 일부 공간을 호텔로의 용도 변경이 가능하다는 정보를 원매자들에게 제공하였다. 서울스퀘어는 과거 임차인인 11번가가 이탈함에 따라 빈 공간이 존재하게 되었으며, 이를 임대 시 호텔로의 변경 가능성을 고려하여 매각을 추진하고 있다.

전문가들은 이러한 부동산용도 변경 현상이 자산 가치 상승을 위한 전략적 선택으로 분석하였다. 기존의 오피스 자산은 안정적인 수익을 보장하지만, 데이터센터와 호텔로의 전환을 통해 추가적인 이익을 노릴 수 있다는 것이다. 원매자 측에서도 자산의 용도 변화를 통해 인수자금 조달이 용이해지는 이점을 점쳐볼 수 있다.

최근에 조성되고 있는 블라인드 펀드의 투자 조건을 살펴보면, 오피스뿐만 아니라 물류센터, 데이터센터, 의료시설 등 다양한 자산군에 대한 투자자금 활용이 활발해지고 있다. 특히, 국민연금공단이 출자한 국내 부동산 코어 플랫폼 펀드는 데이터센터와 도심형 물류, 의료 시설에 30%를 투자할 계획이다. 이는 자산을 컨버전할 경우 더 많은 원매자의 관심을 모으고, 매도자는 거래 성사 가능성을 쉽게 예측할 수 있게 만든다.

결론적으로, 오피스 빌딩의 데이터센터와 호텔로의 용도 전환은 부동산 시장의 수익성을 높이기 위한 효과적인 전략으로 자리 잡고 있으며, 앞으로도 이러한 흐름은 지속될 것으로 기대된다.