마스턴투자운용이 발표한 최근 보고서에 따르면, 글로벌 상업용 부동산 시장의 회복세가 제한된 상황에서 데이터센터, 임대주택, 물류센터와 같은 특정 분야와 지역으로 자금이 집중되고 있는 것으로 나타났다. 보고서 '마스턴 인사이트-From Pause to Play'에 따르면, 이러한 흐름은 오피스 시장의 회복 지연과 함께 나타나고 있으며, 금융 조달이 용이하고 수요 가시성이 높은 임대주택과 물류 부문에서 거래가 활발히 이루어지고 있다는 분석이 나왔다.

2023년 1분기에는 학생기숙사(PBSA), 데이터센터 및 물류 분야에 대한 자본 유입이 크게 확대됐다. 반면 상대적으로 오피스 및 리테일 부문에 대한 투자는 부정적인 평가를 받고 있으며, 이는 기관 투자자들의 신뢰가 낮아진 것을 반영한다. 미국의 자본은 여전히 가장 큰 공급원이지만, 올해 1분기 투자 금액은 지난해 대비 19% 감소한 것으로 나타났다.

반면, 싱가포르의 자산운용사들은 투자 규모를 두 배 이상 확대하며 한국, 일본, 호주 등 아시아태평양(APAC) 지역의 물류 и 주거 분야에 대한 관심을 강화하고 있다. 이러한 글로벌 자산운용사들은 이제 섹터 중심의 투자를 넘어 '국가×섹터×전략'의 복합적 요소를 고려한 '전략 기반 투자'로 전환하고 있다.

지역적으로 보았을 때, 도쿄는 대형 리테일 거래로 1분기 거래량 기준 1위를 차지했으며, 이어 뉴욕, LA, 댈러스, 런던, 시드니가 뒤를 이었다. 주요 도시에서의 이러한 경향은 자본의 선별적인 유입 현상과 맞물려 있다.

기준금리는 하향 안정세를 보이나, 차입 비용은 여전히 높은 수준을 유지하고 있어 자산의 수익성에 부담을 주고 있다. 현재 미국의 상업용 부동산 차입비용은 약 6%로 고착화되어 있으며, 이로 인해 기존 레버리지 기반의 투자 전략이 수익성 한계에 직면하고 있다는 분석이 나온다. 현 시점에서의 가격 조정은 실물 수요보다는 자금 조달 비용과 금융시장 내 변동성이 더욱 결정적인 요소로 작용하는 것으로 평가되고 있다.

마스턴투자운용의 지효진 글로벌리서치팀 이사는 “상업용 부동산 시장은 고금리와 정책 불확실성 속에서 여전히 제한적인 회복 단계에 있다”며, “금리 예측보다 구조적 해석과 리스크 분산 능력이 중요하며, 투자자와 자산운용사 간의 전략적 협업이 성과를 결정짓는 핵심 요소가 될 것”이라고 강조했다.

이번 보고서는 마스턴투자운용의 리서치 조직인 R&S(Research&Strategy)본부의 연구 결과로, 글로벌 상업용 부동산 시장에서 금리 및 정책 리스크 가운데 글로벌 자산이 구조적 수요를 바탕으로 하는 분야로 재배치되고 있는 흐름을 잘 보여주고 있다.