최근 해외 부동산 펀드에 투자한 결과 원금을 전부 잃은 사례가 잇따르고 있다. 직장인 A씨는 증권사 직원으로부터 “부동산에 투자하는 상품이니 원금 손실 걱정이 없고 안전하다”라는 설명을 듣고 해외 부동산 공모펀드에 가입했다. 하지만 뒤이어 투자 원금이 전액 손실되자 그는 금융감독원에 민원을 제기하게 되었다.

금융감독원은 해당 증권사의 상품 판매 당시 통화 녹취를 확인한 결과, 직원이 “부동산에 투자하기 때문에 원금 손실이 날 일이 없다”고 단정적으로 설명한 사실을 확인했다. 금감원은 이러한 설명이 투자 상품의 손실 가능성을 제대로 알리지 않고 안전성을 강조한 것으로, 금융소비자보호법상 부당권유 금지 의무를 위반한 것으로 판단하고 증권사의 일부 손해배상 책임을 인정했다.

하지만 이런 식의 투자 결과는 A씨처럼 원금 손실을 당한 투자자들 사이에서 점점 더 빈번히 발생하고 있다. 금감원에 따르면 이들 해외 부동산 펀드는 대출을 받아 부동산을 매입하는 레버리지 구조로 운영되며, 시장 상황 악화 시 손실이 커질 수 있는 위험이 존재한다. 만약 대출상환 기한까지 빚을 갚지 못하면 대출기관이 담보권을 행사하여 부동산이 강제로 처분될 수 있으며, 이 경우 후순위 투자자인 펀드 투자자들은 원금 손실로 이어질 수 있다.

더욱이 임대 수익이 발생해도 투자자에게 배당되지 않는 경우가 있다는 점도 문제다. 현지 대출 약정에 따라 임대 수익이 대출기관에 우선 지급되는 ‘캐시트랩(Cash Trap)’이라는 개념이 적용될 수 있기 때문이다. 담보인정비율(LTV)이 약정 수준을 넘거나 공실률이 높아지는 상황에서는 투자자에게 배당금 지급이 중단될 위험이 있다.

게다가 돈이 급하다고 하더라도 중간에 투자금을 회수하기 어려운 구조가 문제를 악화시킨다. 대부분의 부동산 펀드는 일정 기간 환매가 불가능한 환매금지형으로 설정되어 있어 만기 이전에는 투자금 회수가 제한된다. 중도환매가 어렵다는 설명을 충분히 들었다는 이유만으로 불완전판매를 인정받기가 쉽지 않다. 부동산 펀드의 본질적인 특성이고, 많은 경우 투자설명서에 해당 내용이 명시되어 있어서다.

만약 만기가 지났다고 하더라도 부동산 매각이나 펀드 청산이 지연되는 경우, 투자금 회수 시점 역시 연기될 수 있다. 금감원은 “수익자총회에서 만기 연장에 반대하더라도 펀드 내 현금성 자산이 부족할 경우 투자금 회수가 지연될 수 있다”고 경고했다.

해외 부동산 공모펀드는 일반적으로 임대인의 계약 기간 등을 고려하여 펀드 만기를 설정하지만, 부동산 시장이 침체하여 제값에 자산을 팔기 어려운 경우 만기를 연장할 수밖에 없는 상황도 발생한다. 이때 기존 임대인이 나가고 새로운 임차인을 구하지 못하면 공실이 발생하고, 이는 결국 투자자에게 원금 손실로 이어질 수 있다.

이러한 점으로 인해 금융감독원은 투자자들에게 상품 설명서에 자필 서명할 경우, 사후에 판매사에 대한 설명 의무 위반 주장을 제기하기 어렵다고 강조하고 있다. 따라서 투자자는 상품의 투자 기간, 중도 환매 가능성, 손실 감내 수준 등을 스스로 고려한 후 신중하게 투자 결정을 내려야 한다.

김경수 금감원 금융투자분쟁조정팀장은 “해외 부동산 펀드는 원금 손실 위험이 크고 중도 회수가 제한되므로, 원금 보전을 추구하거나 단기자금을 운용하는 투자자에게는 적합하지 않다”며 “투자 기간과 감내 가능한 손실 수준 등을 충분히 점검한 후 가입 여부를 결정해야 한다”고 조언했다.