정부가 등록임대주택을 보유한 다주택자들에게 매물 유도를 위한 새로운 전략을 예고하고 있다. 청와대 김용범 정책실장은 최근 SNS를 통해 "보유세와 양도세의 합리적 조정이 필요하다"며 이를 통해 부동산 시장의 안정화를 도모할 것이라고 밝혔다. 이번 조치의 중심에는 의무임대기간이 종료된 주택에 대한 특정 기한 내 처분 시 세제 혜택을 보장하는 대신, 계속 보유할 경우 높은 세금 부담을 부과하는 '당근과 채찍' 전략이 포함될 예정이다.

2028년까지 수도권 내에서 다주택자의 양도세 중과 유예 혜택이 연장될 예정이지만, 이후에는 단계적으로 세제 혜택을 축소할 가능성이 커지고 있다. 김 실장은 "반도체 산업이 가져온 경제적 과실이 부동산으로 흘러가면 지속 불가능하다"며, 실거주 1주택자의 부담을 최소화하되 보유세와 양도세 부문에서 다주택자에 대한 세금을 높이는 방향으로 세제 개편안을 검토하고 있다고 밝혔다.

현재 등록임대주택 제도는 다주택자가 4년 또는 8년 이상 주택을 임대할 경우 양도세 중과와 장기보유특별공제 같은 혜택을 제공하는 시스템이다. 그러나 이 제도가 일부 다주택자들에게 절세 수단으로 인식되고 있다는 비판이 일고 있으며, 이에 따라 정부는 이 제도의 개편을 고려하고 있다.

김광현 국세청장은 "6만8천가구에 대해 매물 효과가 나타나고 있다"며, 다주택 양도세 혜택이 과도하다는 의견도 제기했다. 그는 "임대기간 종료 후에도 매물 잠김 현상이 심화하고 있다"며 경고의 목소리를 냈다. 따라서 정부는 다주택에 대한 양도세 중과 제외 혜택을 과도하다는 지적을 감안할 것이며, 의무임대기간 종료 이후 1~2년 내 처분을 유도하는 방안을 검토하고 있다.

다만 이러한 정책이 임대사업자들에게 신의성실의 원칙에 어긋난다는 반발을 불러일으킬 가능성이 크며, 정부는 이를 해결하기 위해 '부진정 소급' 논리를 적용할 계획이다. 이는 현재의 상황을 유지하는 상태에서 새로운 법을 적용하여 공익적 목적으로 제한적으로 변경할 수 있다는 법 해석이다.

이번 조치는 다주택자 매물 유도를 위한 정부의 '2차 퇴로' 성격을 띠고 있으며, 이재명 대통령은 다주택자 양도세 중과 유예 연장을 단념한 바 있다. 세제 조정을 통해 2028년 이후 공급이 증가할 것으로 예측되는 부동산 시장을 안정화하고자 하는 정부의 의도가 읽힌다.

그러나 전문가들은 세제 개편만으로 시장이 안정화될지는 미지수라는 견해가 지배적이다. 일부 연구자들은 보유세 인상이 전월세 가격에 전가될 수 있으며, 이는 낮은 소득계층의 주거비 부담을 가중시킬 수 있다고 지적하고 있다. 또한, 거래세 인하와 공급 확대를 함께 진행해야 한다는 의견이 제기되고 있다. 이처럼 복합적인 정책과 시장 동향을 고려하지 않고서 단기적인 세제 개편만으로는 지속 가능한 부동산 시장을 달성하기 어려울 것이라는 우려가 커지고 있다.