부동산 투자 시장에서 기존 자산의 용도를 변경하여 매각하는 ‘컨버전(Conversion)’ 전략이 빠르게 확산되고 있다. 이 전략은 오피스와 같은 전통적인 자산을 데이터센터, 호텔 등으로 전환하는 방식으로, 시장에서의 매각 수요를 높이며 수익성을 극대화할 수 있는 기회를 제공한다. 특히, 기존 자산 운용에 비해 더 큰 수익을 기대할 수 있는 점이 이러한 전략을 더욱 매력적으로 만든다.

예를 들어, 최근 이지스자산운용과 CBRE코리아, 세빌스코리아는 두산건설의 논현사옥을 엣지 데이터센터로 전환하여 판매할 수 있다는 점을 원매자들에게 안내하였다. 엣지 데이터센터는 소형 임대 공간에서 운영될 수 있는 시설로, 인접한 최종 사용자와의 인프라 연계를 통해 더욱 효율적인 운용이 가능하다. 두산건설 논현사옥은 이지스가 소유하는 자산으로, 특정 층에 데이터센터를 설치할 여지가 있다. 원매자는 이 건물을 인수하면 2028년까지 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으며, 나중에는 데이터센터로의 활용도 고려할 수 있는 상황이다.

또한 서울시 영등포구에 위치한 TCC동양타워는 데이터센터로 전환 가능한 자산으로 손꼽히고 있다. 이 건물은 여의도 및 가산디지털단지와의 인접성 덕분에 데이터센터 수요가 많은 지역에 위치해 있다. TCC동양타워도 일부 층을 엣지 데이터센터로 리모델링하거나 신축 데이터센터로 개발하면, 부동산데이터센터 운영사나 개발사 모두 쉽게 사용자와 연결될 수 있다.

호텔 산업으로의 컨버전 사례도 빈번히 등장하고 있다. ARA코리아자산운용과 NH투자증권이 매각을 추진 중인 서울스퀘어는 일부 공간을 호텔로의 전환이 가능하다고 원매자들에게 알려주었다. 현재 서울스퀘어의 일부 층은 이전 임차인으로 인해 공실 상태인데, 이 공간을 채우기 위해 매각을 우선 진행하며 향후 숙박시설로의 가능성도 열어두고 있다.

전문가들은 이러한 컨버전 현상이 매각되는 부동산 자산의 가치를 높이기 위한 전략적으로 진행되고 있다고 해석하고 있다. 오피스 자산 운용은 안정적인 수익을 가져왔지만, 운영을 통해 데이터센터나 호텔 등으로 컨버전하게 되면 추가 수익을 창출할 수 있는 가능성이 커진다. 뿐만 아니라 원매자에게는 자산 컨버전 시 필요한 자금 조달이 용이하다는 장점이 있다.

최근 조성된 블라인드 펀드들의 투자 조건을 살펴보면, 물류센터, 데이터센터, 의료시설 등을 포함한 다양한 자산으로 투자 범위를 넓히고 있어, 컨버전 자산에 대한 펀드 자금의 활용이 용이해지고 있다. 국민연금공단의 부동산 코어 플랫폼 펀드는 코어 투자 전략에 따라 데이터센터와 도심형 물류, 의료시설 등에 30% 투자하고, 나머지는 오피스와 소매 부문에 할당하고 있다.

IB업계 관계자는 “기존 자산을 연금이나 공제회 블라인드 펀드들이 폭넓게 투자할 수 있는 자산으로 바꾸면, 그만큼 더 많은 원매자들이 관심을 갖고 인수 검토를 할 수 있게 된다”며, “매도자 역시 인수자들의 거래 종결 가능성을 더 쉽게 예측할 수 있다”고 밝혔다.