정부가 주택 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 개편을 예고하며 2024년에는 약 16조7000억 원의 세수 확보를 목표로 하고 있다. 이번 개편에 따라 장특공제의 세율 조정 및 보유 기간에 따른 규제 강화가 추진될 것으로 보인다. 특히, 실제 거주하지 않는 1가구 1주택자의 공제 혜택은 축소될 전망이다.

장기보유특별공제는 3년 이상 보유 시 받을 수 있는 일반 공제와 1가구 1주택에 적용되는 특례 공제로 구분된다. 이 중 1가구 1주택 특례는 10년 보유 및 거주하면 최대 80%의 공제를 받을 수 있는 구조로 되어 있다. 그러나 이러한 제도가 실거주를 하지 않더라도 일부 혜택을 누릴 수 있다는 비판이 제기되면서 형평성 문제에 대한 논란이 일고 있다.

이재명 대통령은 최근 자신의 소셜미디어 계정을 통해 ‘장특공제 단계적 축소론’을 언급하며, 비거주者에 대한 장특공제의 폐지 또는 축소를 신중하게 고려해야 한다고 밝혔다. 그는 미처 판매하지 못한 주택으로 인해 발생할 수 있는 매물 잠김 현상을 우려하며, 점진적으로 공제를 축소하는 방식이 더 합리적일 것이라고 주장했다.

정부는 이번 개편이 연간 수조 원 규모의 세수 증대 효과를 가져올 것으로 예상하고 있다. 특히, 실거주 1가구 1주택자에 대해 장특공제율을 최소 40%에서 최대 80% 사이로 결정하는 관점에서 논의가 진행 중이다. 만약 보유 요건에 의한 공제를 대폭 축소하게 되면, 추가 세수 확보가 가능할 것으로 보인다.

국회예산정책처의 보고서에 따르면, 한국의 1가구 1주택 세 부담은 주요 선진국에 비해 낮은 편이다. 예를 들어, 20억 원의 양도차익을 얻은 10년 보유자의 경우 한국의 양도소득세는 약 7900만 원인 반면, 프랑스, 영국, 미국, 일본 등 다른 국가에서는 이보다 높은 세율을 적용받고 있다. 이와 같은 글로벌 비교를 통해 장특공제 개선의 필요성이 더욱 부각되고 있다.

유럽의 경우, 영국은 개인이 소유한 유일한 주택을 매각할 때 발생하는 이득에 대해 전액 면제를 원칙으로 하고 있다. 독일은 자가 거주 주택에 있어 보유 기간을 단축하여 비과세 혜택을 부여하고 있으며, 프랑스는 보유 기간에 따라 양도차익을 매년 일정 비율씩 공제하거나, 22년 이상 보유 시 전액 면세를 적용한다.

미국과 일본에게서도 장기 보유에 대한 세제 혜택이 있으며, 일본은 5년 이상 보유할 경우 양도소득세를 낮춰 주는 방식으로 소비자에게 혜택을 주고 있다. 이에 비해 한국의 세제는 주거지 중심이 아닌 점이 문제로 지적되고 있다. 이에 따라 국회예산정책처는 높은 공제율 방식 대신 일본과 유사한 단계적 세율 감면 방식으로 전환할 필요성을 강조하고 있다.

이번 개편이 한국 부동산 시장에 미치는 영향은 클 것으로 예상되며, 실거주자에게 보다 유리한 방향으로 제도가 재편될 전망이다. 이를 통해 주택 시장의 유동성을 높이는 동시에 장기 보유자에 대한 보다 공정한 세제 환경을 마련하는 것이 목표다.