비트코인(BTC)을 담보로 활용할 수 있는 '크립토 모기지'가 미국 주택금융 시장에 정식으로 등장했다. 그러나 이 제도에서 인정되는 비트코인의 가치가 50%에서 60%에 불과해 시장 기대와 현실 사이의 차이를 명확히 드러내고 있다.

미국 연방주택금융청(FHFA)은 2025년 6월 25일부터 패니메이와 프레디맥에 암호화폐를 현금으로 전환하지 않고도 모기지의 '준비자산'으로 인정하라는 지침을 내렸다. 이는 2022년부터 이어진 디지털 자산 제외 지침을 뒤집는 변화로, 베터 홈 앤 파이낸스와 코인베이스가 이 정책을 상품화하면서 12조 달러(약 1경8072조 원) 규모의 미국 주택담보대출 시장에서 비트코인의 가치를 제도권 내로 끌어당기는 계기가 되었다.

비트코인의 담보 가치는 '변동성 헤어컷' 제도를 통해 결정된다. 예를 들어, 10만 달러의 비트코인을 보유하고 있다면 대출 심사 시 4만에서 5만 달러만 반영되는 구조다. 이는 8만 달러의 준비금이 필요할 경우, 최대 20만 달러 규모의 암호화폐를 보유해야 함을 의미한다. 이러한 규정에도 불구하고, 투자자들은 암호화폐를 현금화하지 않고도 대출 심사를 받을 수 있는 또 다른 경로를 갖게 된 것이고, 특히 상승장에서는 매도 없이도 시장에 노출될 수 있는 유리한 조건이 마련되었다.

그러나 거래소에서의 자산 보관이 필수적이라는 점은 주의해야 할 부분이다. 규제를 받은 미국 거래소인 코인베이스, 크라켄, 제미니에 자산이 보관되어야 하며, 개인 지갑인 콜드월렛은 인정되지 않는다. 대출 심사 과정에서는 거래소의 API를 통해 잔액과 60일 이상 보유 이력이 검증되고, 자금세탁방지(AML) 기준 또한 충족되어야 한다. 이는 자산 보호를 위해 거래소 밖으로 자산을 이동해온 많은 '크립토 네이티브' 투자자들에게 번거로움을 초래할 수 있다.

실제 사용 가능성은 보유한 암호화폐의 규모에 따라 다르다. 예를 들어, 50만 달러 규모의 주택을 구매하려면 통상 1만5000에서 4만5000 달러의 준비금이 필요하다. 헤어컷 50% 기준으로 보면 최소 9만 달러 이상의 비트코인(BTC)이나 이더리움(ETH)을 보유해야 조건을 충족할 수 있다. 따라서 이번 제도는 대규모 암호화폐 자산을 보유한 투자자들에게 유리하도록 설계되어 있으며, 소액 투자자들에게는 여전히 현금 자산의 의존도가 높다는 단점이 있다.

앞으로 프레디맥도 같은 지침 아래에서 세부 기준을 확정할 예정이다. 또한 비트코인(BTC)과 이더리움(ETH) 외에 어떤 알트코인이 포함될지도 논의 중이다. 그러나 시장 변동성이 실제 하락 국면에서 어떻게 반영될 것인지에 대한 검증은 아직 이루어지지 않았다. 암호화폐를 주택 금융 자산으로 일부 인정하기 시작했다는 점에서 의미가 있지만, 보수적 위험 관리의 틀 안에서 제한적으로 수용하는 초기 단계라는 시각이 더욱 힘을 받고 있다.