마스턴투자운용이 2025년도 한국 상업용 부동산 시장에 대한 전망을 발표했다. 마스턴투자운용의 리서치 조직인 R&S(Research&Strategy)실은 서울 서초구 강남대로에 위치한 본사에서 이 브리핑을 진행했다고 2일 밝혔다. 이 발표에서는 도시공학박사인 유명한 실장이 주연사로 나섰다. 그는 우리은행 부동산연구팀과 이지스자산운용 자산운용팀을 거쳐, 에비슨영코리아 리서치센터장을 역임하였으며 현재 한양대학교 부동산융합대학원 및 서울시립대학교 국제도시과학대학원에서 겸임교수로도 활동하고 있다.

유 실장은 거시경제 분석과 함께 오피스, 물류, 리테일, 호텔, 시니어 하우징, 데이터 센터 등 주요 상업용 부동산 섹터에 대한 분석을 통해 2024년 현황과 2025년 시장 흐름에 대해 심도 있는 전망을 제시했다. 단기적으로는 경기 침체와 2024년 마곡 지역의 대규모 오피스 공급 영향으로 서울의 오피스 공실률은 연말 기준 4.7%로 소폭 상승할 것으로 예측됐다. 그러나 장기적으로는 공실률이 하향 안정세를 유지할 것으로 보인다. 최근 개발된 오피스들에서는 신축 대형 오피스에 대한 선호가 높아짐에 따라 빠른 공실 해소와 장기 임대 안정화가 이루어지고 있다.

올해 상반기에는 프라임 오피스가 주로 거래됨에 따라 개별 거래 규모가 5,000억원을 초과하는 사례가 늘어났고, 거래 건수가 감소하였음에도 불구하고 전체 연간 거래 규모는 이전 수준을 유지하고 있다. 상대적으로 낮은 공실률과 높은 물가 상승 등의 영향으로 명목 임대료는 6%대 상승률을 기록하고 있으며, 글로벌 주요 도시 중 서울 오피스의 투자 매력도는 여전히 높게 유지될 전망이다.

물류센터 부문에 대해서는, PF(프로젝트파이낸싱) 시장의 경색과 대출금리 및 공사비 상승 등의 요인으로 인해 수도권 물류센터의 인허가 대비 착공량 비율이 현저히 줄어들고 있는 상황이다. 공급 예정 물량 또한 감소세를 보이면서, 2025년 2분기부터는 공급량이 급격히 줄어들 것으로 예상하여 이에 따른 공실 문제도 점진적으로 해소될 것으로 보고 있다. 특히 저온 물류센터의 공실 해소에는 추가적인 시간이 소요될 가능성이 있다.

리테일 부문은 경기 불황과 개발 시장의 침체로 인해 거래량이 급감하고 있으며, 시장의 정상화까지는 일정 시간이 필요할 것으로 보인다. 반면 호텔 섹터는 신규 공급이 급감하면서 코로나19 이전 수준으로 서울 호텔 운영 성과가 회복되고 해외 투자자의 증가로 관심이 증가하고 있다. 시니어 하우징 부문은 고령화에 따른 시니어 케어 시장의 성장세가 뚜렷해지고 있으나, 수익성 검증이 필요하다는 점이 지적되고 있다.

마지막으로 데이터 센터 시장은 AI, 데이터, 클라우드 등 ICT 분야의 발전과 함께 다수의 개발이 추진되고 있으나, 수도권 개발 집중과 인허가, 민원 문제 등 여러 측면에서 신중한 접근이 필요하다.

유 실장은 "2025년 한국 상업용 부동산 거래 규모가 최대 28조원에 이를 것으로 보인다. 오피스 시장이 중심이 되어 소폭 회복할 것으로 전망되나, 투자 시장의 불확실성이 여전히 존재한다"며 "따라서 섹터별 특성에 대한 정교한 분석과 시장 변화에 대한 체계적인 전략 수립이 필수적이다"라고 강조했다.