JLL코리아는 2023년 3분기 수도권 A급 물류센터 시장에서 견고한 수요와 공급 지연의 영향으로 실질적인 변동성이 나타났다고 보고했다. 최근 발표된 '2024년 3분기 수도권 A급 물류센터' 보고서에 따르면, 해당 기간의 순흡수면적은 19만7023평으로 이전 분기 대비 33% 증가했다. 이는 17만6319평의 신규 공급량을 초과하는 수치로, 강력한 수요 증가에 기인해 전체 공실률은 전분기 대비 93bp 감소한 17.1%에 도달했다.

권역별 분석에서, 중부, 남부, 남동부 지역은 공급이 부족하여 공실률이 하락한 반면, 대형 센터 공급이 지속되는 서부 지역에서는 소폭 상승세가 관찰됐다. 특히 남부 지역에서는 공실률이 457bp 감소하며 가장 두드러진 개선세를 보였고, 이는 최근 준공된 센터의 신규 임차인 확보와 밀접한 관련이 있는 것으로 보인다.

임대료 측면에서, 수도권 A급 물류센터의 평균 명목 임대료는 3만4800원으로 전분기 대비 1.3%, 전년 동기 대비 2.9% 상승하였다. 모든 권역에서 임대료 상승세가 나타났으며, 관리비 역시 증가했다. 특히 남동부 권역의 일부 센터에서는 약 25%에 달하는 대폭적인 임대료 인상이 발생했다.

공급 상황에 대해서는 당초 예상과 달리 3분기에 신규 공급된 센터는 단 4개에 불과하며, 총 17만6319평에 해당한다. JLL 물류산업자산서비스 본부의 우정하 본부장은 “물류 부동산 시장이 대규모 공급 증가에도 불구하고 인플레이션의 영향으로 임대료 상승세를 유지하고 있다”고 설명하며, “향후 임대료 상승 추세는 계속될 것으로 보이나 그폭은 신규 공급량에 의존할 것”이라고 말했다.

앞으로 JLL은 2025년과 2026년에 공급량이 급감할 것으로 예측하고 있으며, 2024년이 서울 수도권 물류 시설 신규 공급의 정점이 될 가능성을 제기했다. 3분기 물류 투자 현황 또한 약 1조5370억원의 거래가 이루어져 지난 분기와 비슷한 수준에 머물렀으며, 주요 거래로는 지산 물류센터 B동이 3180억원에 매각된 사례와 부천 미래인 물류센터가 약 3000억원에 거래된 사례가 있다. 이번 분기에는 외국계 자본의 유입이 두드러졌다.

캡레이트는 3분기 연속 5.5% 수준을 유지하고 있으며, 최근 한국은행의 기준금리 인하가 물류 투자 시장에 긍정적인 신호로 작용하고 있다. 다만 시장 안정화까지는 시간이 소요될 것으로 보인다. JLL코리아의 심혜원 리서치팀장은 “투자자들은 금융시장의 불안정성과 과잉 공급 우려로 조심스러운 태도를 유지하고 있으나, 유동성 개선과 통화정책 완화의 기대감으로 매입 기회를 찾고 있다”면서, “저온 비중이 높거나 공실률이 높은 자산에 대한 관심은 제한적일 것으로 예상된다”고 덧붙였다.