미국의 상업용 부동산 가격이 2011년 이후 처음으로 하락해 가뜩이나 불안한 은행업계의 스트레스가 높아지고 있다. 전문가들은 미국 경기가 더 안좋아지면 더 큰 하락이 올 수 있다고 예상했다.

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17일(현지시간) 블룸버그통신은 무디스 애널리틱스 집계를 인용해 이같이 보도했다. 무디스에 따르면 지난 1분기 미국 상업용 부동산 가격은 전분기 대비 0.76% 떨어지며 10여 년 만에 처음으로 하락했다.

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2002년 4분기의 상업용 부동산 가격을 기준점인 100으로 놓고 집계하는 이 지표는 2011년 4분기에 127.7까지 떨어졌다가 그후 줄곧 상승해 지난해 4분기 288.6까지 올랐다. 하지만 지난 1분기에 286.4를 기록하며 상승세가 꺾였다. 1분기 하락세는 다세대 주택과 사무실 건물의 하락이 주도했다.

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마크 잔디 무디스 애널리틱스 수석 경제학자는 "더 큰 가격 하락이 다가오고 있다"고 경고했다. 잔디 수석 경제학자는 "미 경제가 경기침체를 가볍게 겪는다고 가정하면 약 10% (더) 떨어질 것이지만, 경기가 더 악화되면 훨씬 더 떨어질 수 있다"고 밝혔다.

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문제는 상업용 부동산 가격 하락이 은행들의 부실로 이어질 수 있다는 점이다.

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지난주 발간된 연방준비제도(Fed)의 반기 금융안정보고서에 따르면 2022년 4분기 상업용 부동산 대출 잔액 3조6000억 달러 중 60% 이상을 은행, 특히 소규모 은행이 내주고 있었다. 보고서는 "부동산 가치의 수정 규모는 상당할 수 있으며 따라서 은행의 신용 손실로 이어질 수 있다"고 설명했다.

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상업용 부동산 기업인 코스타그룹에 따르면 고가 상업 부동산일수록 가격하락이 컸다. 고가 상업용 부동산 가격은 8개월 연속 떨어졌고, 지난 3월에는 1년 전보다 5.2% 하락했다.

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코로나19 재택 근무 여파가 잦아들지 않아 일부 도심 소매점과 식당들은 폐업중이고 사무실 건물주들은 임대료를 낮춰 세입자를 유지하거나 매각해야 할 위험에 처했다.

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예를 들어 최근 필라델피아 소재 상업용 건물 소유·관리 기업인 포스트 브라더스는 2019년 가을에 9250만 달러에 팔린 워싱턴DC 오피스 빌딩을 6700만 달러에 구입했고, 클라리온 파트너스는 샌프란시스코 오피스 타워를 10년 전쯤 지불한 가격의 약 절반에 내놓았다.

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가격 하락은 은행의 대출 기준 강화로 이어져 상황을 더욱 어렵게 하고 있다. 은행 대출 담당자들은 연준에 1분기에 상업용 부동산 대출에 대한 신용 기준을 더욱 강화했다고 밝혔다.

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대출을 못받은 건물주들은 가격을 내놓은 채 부동산을 내놓을 수밖에 없어 가격 하락이 더 가팔라지고 있다. 이는 다시 건물의 가치를 떨어뜨려 은행이 대출을 더 조이는 악순환을 만들고 있다.

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다만 전문가들은 지난 몇년간 가격이 급등했기 때문에 아직 버틸 수 있는 여력은 있다고 보고 있다. 잔디 수석 경제학자는 "이자 체납과 채무 불이행이 증가하겠지만 강제 매각은 많지 않을 것으로 본다"고 말했다. 지난해 말 기준 상업용 부동산의 담보대출 대 부동산 가치 비율은 50~60%였다.

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https://n.news.naver.com/mnews/article/421/0006813967?sid=101